Как узаконить самострой

Недавно в средствах массовой информации промелькнула новость о том, что Кабинет Министров Украины разрешил принимать в эксплуатацию частные дома, построенные гражданами без разрешения на строительство. Что это, очередной политический пиар накануне президентских выборов или реальная "дачная амнистия" - решила разобраться ЛІГА:ЗАКОН.

Действительно, 15 октября 2009 года вступил в силу Временный порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 № 1035 (далее - Временный порядок). Он предусматривает упрощенную процедуру выдачи застройщикам сертификата соответствия - документа, подтверждающего прием в эксплуатацию частного дома.

Разрешения, прием в эксплуатацию, сертификат… Зачем это нужно, ведь жить в доме можно и так? Можно, но все дело в том, что, построив без разрешения властей на своей земле дом, вы не становитесь его собственником. Этот парадокс прямо закреплен частью 2 ст. 376 Гражданского кодекса. То есть передать его по наследству или продать нельзя.

А вот по Закону Украины "О планировании и застройке территорий" основанием для оформления права собственности на завершенные строительством объекты недвижимости является сертификат соответствия (ранее документ назывался свидетельством), получить который можно в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ст. 30-1 Закона).

В целом масштаб существующей проблемы можно оценить по словам Министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды о том, что только в сельской местности количество самостроев составляет примерно полтора миллиона.

Так вот, Временный порядок предполагает, что подав в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля по месту нахождения самостроя заявление о принятии его в эксплуатацию, приложив к нему некоторые документы и уплатив символический штраф по ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях, можно получить сертификат соответствия. Все это, с учетом оплаты стоимости самого сертификата, обойдется застройщику в сумму около шестисот гривен. Такая себе дачная амнистия.

Стоит еще уточнить, что узаконить можно лишь дома, построенные в период с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года, а заявление надо успеть подать до конца 2010 года.

Полезная для граждан и государства (в плане наполнения бюджета) идея. Но, как известно, дьявол прячется в мелочах.

Первое, обо что можно споткнуться, попытавшись реализовать предоставленную Кабмином возможность, - это сбор документов.

Согласно Временному порядку, в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля необходимо подать:

- справку о согласовании принятия частного строения в эксплуатацию, выданную на основании решения исполкома местного совета (форма справки приводится в приложении к Временному порядку);

- техпаспорт частного строения, выданный БТИ.

Это для узаконивания частных домов общей площадью до 200 кв. метров, и не более чем двухэтажных, с хозяйственными сооружениями и строениями общей площадью до 100 кв. метров.

Если вы живете лучше, то дополнительно в инспекцию нужно будет представить:

- документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен самострой;

- отчет о проведении технического осмотра (обследования) на предмет соответствия частного строения государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент завершения строительства, составленный организацией, которая имеет на это соответствующую лицензию. Этот отчет должен быть согласован с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.

Так вот, порядков согласования принятия объекта строительства в эксплуатацию органами местного самоуправления пока нет. Есть лишь соответствующая рекомендация Кабмина (п. 4 постановления от 09.09.2009 № 1035) их разработать и утвердить. Когда она будет выполнена и будет ли выполнена - неизвестно.

Кроме того, документацию на большие дома придется согласовывать с пожарным надзором и санэпидемслужбой. Учитывая, что дом строился без разрешения, наверняка найдутся резонные причины для того, чтобы отказать. Или: давайте решать вопрос.

Еще одной проблемой, которая может иметь неприятные последствия, является то, что сертификат, который выдается согласно Временному порядку, и сертификат, предусмотренный Законом "О планировании и застройке территорий", как основание для оформления права собственности на недвижимость, - разные документы.

Дело в том, что по Закону о планировании сертификат соответствия - это документ, который удостоверяет соответствие завершенного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам (ч. 2 ст. 30-1).

Поскольку разрешения на строительство вы не получали, то говорить о соответствии дома проектной документации не корректно. Поэтому согласно Временному порядку сертификат подтверждает лишь соответствие строений государственным строительным нормам, стандартам и правилам (п. 2).

Таким образом, Кабмин фактически ввел новый правоустанавливающий документ, который не предусмотрен законом. А как показала практика применения спорного с правовой стороны постановления КМУ о моратории на проверки субъектов хозяйствования, суды при решении споров отдают предпочтение строгому закону, а не правительственному акту, который облегчает жизнь людям (подробнее об этой проблеме читайте в материале ЛІГА:ЗАКОН "Постановление № 502: иллюзия защищенности").

Кроме всего прочего, нельзя не заметить, что Временный порядок приема в эксплуатацию обходит стороной интересы третьих лиц.

Частью 5 ст. 376 ГК установлено, что суд может признать за собственником или пользователем земельного участка право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, но лишь при условии, что это не нарушает прав иных лиц.

В противном случае, а также если существенно нарушены строительные нормы и правила, суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может вынести решение, которым обязать лицо провести соответствующую перепланировку или даже снести дом (ч. 7 ст. 376 ГК).

Получается, ввязываясь в процедуру введения самостроя в эксплуатацию, вполне можно нажить себе и неприятности со стороны местных органов и соседей.

Таким образом, ожидать положительного эффекта от реализации правительственного постановления все же не стоит. К сожалению, помимо правовых препятствий, на пути застройщика находится (как это принято в Украине) сонм чиновников, без помощи которых в организации решения вопроса просто никуда.

Представляется, что более правильным путем было бы закрепление дачной амнистии на законодательном уровне. Учитывая изложенное выше, обязательными условиями для легализации самостроев должны быть закреплены наличие права собственности на земельный участок, на котором размещен дом, соблюдение строительных норм и правил, а также отсутствие нарушений прав иных лиц.

По материалам Валентин Богунов, ЛІГА:ЗАКОН

23.10.09 | 14:27