Разрешение на строительство частного дома

"Лицензионный центр" готов оказать Вам комплексные услуги по получению, оформлению разрешения на строительство частного дома!

Процедура получения разрешения на строительство

Первая проблема, с которой зачастую сталкивается потенциальный частный застройщик после выбора проекта его дома и подписания договора с архитектором и подрядчиком, очень верно отражена в заглавии одной из русских сказок – «Пойди туда – не знаю куда, принеси то – не знаю что». Эта статья направлена на формирование четкой картины действий по получению разрешения на строительство вашего коттеджа – первого весьма трудоемкого шага на пути вступления в статус законного владельца частного дома.

Земельный вопрос

Прежде всего, застройщику необходимо получить права на земельный участок, на котором он намерен осуществлять строительство. Если вы уже стали собственником или долговременным арендатором земельного участка тем или иным способом – прекрасно, если же нет, необходимо подать заявление на выделение территории под строительство в соответствующие органы местного самоуправления, которое, как правило, рассматривается в течение месяца. На основании подготовленных районным архитектором материалов (заявки и предэскизного проекта будущего дома) местный исполком выделяет участок под строительство. Застройщик получает акт о праве пользования землей и после этого согласно статье 375 Гражданского кодекса Украины при условии использования его по целевому назначению и соблюдении всех норм и правил строительства (их необходимо согласовать с местным управлением градостроительства и архитектуры, природоохранными органами, землераспорядительной организацией, санэпидемнадзором и представителями пожарной службы) он уполномочен использовать данный участок для малоэтажного строительства. Если участок для строительства выделен в какой-либо особой зоне (исторический заповедник, лесной массив и т. д.), застройщику придется обращаться за разрешением еще и в соответствующие органы контроля. Стоит отметить, что к перечисленным управлениям в дальнейшем придется обращаться неоднократно, согласовывая различные изменения, возникающие в проектной документации в процессе «хождения по мукам» (то есть по инстанциям).

Работа с проектом

Параллельно с оформлением прав на участок можно начинать непосредственную работу с проектом. Прежде всего, необходимо осуществить привязку объекта строительства к территории участка — на основании выполненного по заказу застройщика акта обследования участка определить оси строения, границы участка и красные линии. Эти и другие данные (технические данные на подключение к инженерным сетям, выводы об экологических, инженерно-геологических и гидрологических условиях территории и ряд других документов) служат в качестве исходной информации для получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ), которое выдается местными органами архитектуры и градостроительства. АПЗ представляет собой совокупность условий и требований к назначению, размещению и основным параметрам объекта строительства на конкретном земельном участке, оговоренные действующим законодательством. В АПЗ, которое в обязательном порядке утверждается заказчиком, главным архитектором управления градостроительства и архитектуры и автором проекта, обязательно указывается условие необходимости прохождения проектом вневедомственной экспертизы.
Далее проектировщик согласовывает рабочий проект с условиями и требованиями, изложенными в АПЗ, вносит корректировки в проектную документацию и согласовывает их с указанными в задании организациями и службами, которые должны рассмотреть предоставленную для согласования документацию в течение 10-15 дней. Как показывает практика, независимо от опыта архитектора такие изменения имеют место всегда. Неизбежная процедура согласования документации (как и практически все остальные шаги на пути к получению разрешения на строительство) является платной и выполняется за счет заказчика. Да и услуги архитектора, осуществляющего разработку проекта, как лица, на которое ложится бремя согласований изменений проекта в результате его прохождения различных инстанций, могут подорожать процентов до 40 %.

Только после устранения возникших замечаний от представителей всех организаций и получения всех необходимых подписей проект передается на рассмотрение градостроительному совету. После снятия всех замечаний главного архитектора города (района, области) проект считается утвержденным и заказчику выдается паспорт проекта дома.

Паспорт проекта частного дома включает следующие документы:

Последний бой – он трудный самый

Далее проектная документация подлежит прохождению государственной экспертизы, осуществляемой межведомственной комиссией, которой в дальнейшем предстоит принимать у застройщика готовый дом. Государственная экспертиза – «удовольствие» тоже не из дешевых, может обойтись застройщику в сумму, составляющую до 10 %. Если согласно предписаниям АПЗ в государственной экспертизе нет необходимости, то в органах, ее осуществляющую, застройщику выдается справка, свидетельствующая об этом факте. Окончательно утвержденным проект может считаться после положительного заключения государственной экспертизы, в котором отражено соответствие проектной документации исходным данным и техническим условиям проектирования, всем строительным и другим нормам и правилам, законодательным требованиям к подобного рода документации. Один экземпляр утвержденной и согласованной документации остается у заказчика, второй хранится в архиве местного органа градостроительства и архитектуры.

Но и прохождение экспертизы ее не является последним этапом на пути к заветной цели. Заказчику проекта еще предстоит получить ордер на выполнение подготовительных, земельных и строительно-монтажных работ и уже тогда обращаться в местные органы государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) для получения разрешения на строительство. В ГАСКе также регистрируются назначенные заказчиком ответственные лица, несущие при проведении строительства ответственность за соблюдение всех норм и требований, а также соответствие возводимого объекта утвержденному проекту.

Разрешение на строительство частного дома не выдается в случаях неполноты или несоответствия установленным требованиям представленных документов и невыполнения условий договора (контракта) на строительство, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство частного дома выдается на срок до трех лет и вступает в действие со дня его регистрации. Если в течение этого срока заказчик в силу различных обстоятельств так и не приступил к строительству, ему предстоит пройти большинство вышеупомянутых инстанций еще раз. Как и проектная документация, разрешение на строительство частного дома оформляется в двух экземплярах, один из которых выдается застройщику, второй хранится в архиве органа архитектуры и градостроительства. Копии разрешения на строительство, заверенные органом архитектуры и градостроительства, хранятся у исполнителя (подрядчика) работ и на участке строительства в органе государственного архитектурно-строительного надзора в течение всего срока действия разрешения на строительство.

Таким образом, в укрупненный перечень документации для получения разрешения на строительство частного дома входят следующие документы:

Как уже стало понятно, процедура получения разрешения на строительство частного дома, несмотря на значительные упрощения по сравнению с аналогичной процедурой для других объектов строительства, тем не менее остается достаточно трудоемкой, требующей значительных затрат средств, времени и нервов. В случае сложного проекта процедура получения разрешения на строительство с метражом ее бесконечных коридоров и неисчислимым количеством кабинетов может оказаться настолько долгой и утомительной, что злоключения Одиссея на пути в Итаку вы сочтете приятной увеселительной прогулкой.